第478章 整体规划
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前面几家单位讲过之后，张副市长的眉头忍不住皱了起来，北三环那块地可是北京市最大的体育用地，而中间那座主体育馆也是本届亚运会仅次于工人体育场的重要比赛场馆，而且由于工人体育馆是翻修的，所以这座体育馆也就成了最重要的新建体育馆。
所以亚组委上上下下对这座场馆可是充满了期待，希望能展现出足够高的水平来，但之前这几家单位提供的方案实在是让人无法满意，就不说和南高丽为1988年奥运会准备的体育场馆了，甚至就连刚才徐家平和冯少平拿出来的方案都比不过，这怎么能行？
就当他准备说点什么的时候，林楼带着自己的方案走上台来，台下响起了一阵儿不小的骚动，张副市长刚才正在郁闷的，没听到主持人念林楼的名字，看到他上来不禁有些纳闷，向旁边的人问道，“这是谁啊？有点太年轻了吧？”
专家组的成员连忙解释道，“张市长，您别看林楼同志年轻，人家是真有本事的，香山饭店就是他帮着贝聿铭大师做的，另外还在国外拿下了威尼斯建筑双年展的金狮奖、美国建筑学会金奖，前不久又刚刚拿下了拉脱维尼亚首都机场项目的设计业务。”
“在咱们国内年青一代建筑师里面，林楼同志的能力绝对是数一数二的，而且比起我们这些老家伙，视野更为开阔，理念更为先进！”这些专家组的成员都七老八十了，眼看着国内建筑界的人才渐渐匮乏，心里可是着急的很，现在好不容易遇到一位出色的年轻人，自然想帮他一把，所以就替林楼说起好话来。
就算有几位心里想法不太一样，可一想到林楼不仅个人能力出众，还背靠着清华这颗大树，就凭他的年龄和清华建筑系的资源，光熬时间十来年后就绝对能成为国内建筑界的一座大山头，他就算自己已经无欲无求了，也得替自己的徒子徒孙想想。
被这样的人记恨上可不是什么好事儿，所以有些心思活络的也跟着说起好话来，就当是结个善缘，以后遇到事情也好说话；有些暂时还转不过弯来的，也不会开口质疑，免得给自己的徒子徒孙惹麻烦。
“哦，想起来了！”张副市长点了点头，之前香山饭店的事情他也有参与，倒是见过林楼一两次，虽然那时候他的注意力大多放在贝聿铭身上，可多多少少还是有些印象的，而且前不久拉脱维尼亚竞标的工作，他也有接触，经他们一提醒就清楚了。
“都说林楼同志能力不错，这我可得打起精神来，看看他到底准备了怎么样的方案！”张副市长坐直了身子，做好了聆听的准备。
“各位领导，各位老师，很荣幸能有这次机会参与北京亚运会的体育场馆建设……..”中规中矩的开场白之后，林楼向大家展示了自己绘制的总平面图。
“嗯？这好像不只是主体育馆吧？”张副市长一看就觉得纳闷，现在要汇报的是主体育馆的方案，你拿出来这么多设计干嘛？
好在林楼很快就解释了他的疑惑，“北三环这块土地是北京市内面积最大的体育用地，按照前期的规划，除了要修建主体育馆之外，周围还安排了体育场、游泳馆、曲棍球场和综合业务楼等一堆场馆设施。”
“另外还有大量空余的土地要留着为日后申办奥运会做准备！所以在这样的情况下，主体育馆的设计不应该只着眼于项目本身，以及仅仅为本次亚运会服务，同时也应该考虑到和周围其他场馆的呼应，并为日后举办奥运会留足改建的余地！”
“嗯，这个想法不错！虽然咱们才刚刚拿下亚运会的举办权，但中国作为联合国五大国之一，将来也一定会申办奥运会的！要是现在就做好准备，将来建设奥运场馆的时候就能节省大量开支，而且还可以提前让奥组委看到咱们的决心！”张副市长很是满意。
在去年结束的洛杉矶奥运会上，奥委会主席萨马兰奇就询问了中国代表，然后表达了个人对支持中国申办奥运会的看法，虽然中方代表因为种种考虑，暂时没有接受萨马兰奇先生的好意，但是在见识过洛杉矶奥运会的盛况和听闻了萨马兰奇先生的意见之后，许多人都开始琢磨中国什么时候申办奥运会的问题。
就在这次成功拿下亚运会举办权之后，也有高层领导问起了这件事，张副市长当时也在场，并把这件事牢牢记在心里，现在林楼在解说自己方案的时候，竟然也能想到奥运会，并提前开始了准备，他自然高兴。
“为了更好地利用这块土地，同时也为了向国际先进建筑理念靠齐，我认为，北三环这块体育用地完全可以打造成一座大型体育综合体！”林楼又讲起了体育综合体的概念。
“主体育馆、体育场、游泳馆、曲棍球场和综合业务楼等场馆设施的总面积加起来，已经达到了数十万平米，如此大规模的体育建筑群，一旦建成，每逢体育比赛或者文艺演出的时候，必然会带来巨大的人流，如果这些人只是来看看比赛或者演出就走，实在是有些太浪费了，在周围增加了购物、餐饮等商业配套，必然会产生很好的经济效益。”
“另外，在没有演出或者比赛的时候，这些场馆也会对外开放，让普通老百姓也能进来运动锻炼，他们同样有购物、用餐等需求，这些配套也能满足他们，所以从商业运营的角度来说，这一计划是可行的。”
“去年，我去洛杉矶观看奥运会的时候，特别研究了美国的体育场馆建设问题。”林楼拿出了几张照片，“这是洛杉矶纪念体育场和大西洋论坛球馆的照片，大家可以看到，在体育场馆周边拥有酒店、购物中心、体育用品专卖店、连锁餐厅等配套业态！”
“这些业态和体育场馆相互呼应，为观众观看比赛提供了便利，并为洛杉矶市带来了丰厚的经济收益！”
“大家试想一下，等1990年亚运会举办的时候，许许多多外国游客抵达北京，他们可以住在体育场馆附近的酒店里面，步行就能抵达场馆观看比赛，在观看比赛的前后，还可以在周围的商店里购买亚运会纪念品，品尝中国的特色美食…….这必然会增加亚运会的收益！”
“洛杉矶奥运会的成功经验告诉我们，现代大型国际体育赛事能为赛事举办国带来的经济收益已经不仅局限于比赛门票、出售转播权和广告了，游客在举办国当地的消费同样也是一个很重要的经济增长点！”
“所以，为了给这些外国友人带来更好的观赛体验，为了让他们在北京过得更舒服，所以我的这套方案并不仅仅局限于主体育馆，而是以体育综合体的方式对北三环这块土地进行了整体规划和设计！”嗯，其实更重要的还是为了他们口袋里的外汇，林楼在心里嘀咕着。
上级领导让我们设计体育场馆，我们老老实实的设计就完了么！你想这么多干嘛啊！台下的竞争对手都有点慌了，他们在设计体育馆的时候可没考虑过这些问题。
“林楼同志的想法很新颖、很大胆吗！”张副市长很谨慎地说道，并没有马上发表意见，不过他暗暗回忆了一番自己去南高丽和其它发达国家考察时候看到的东西，也觉得如果只是简单地设计一座体育场馆有点不太合适了。
“在我的方案中，该地块将被规划为‘三馆两场两区一塔’的整体布局，其中‘三馆’是主体育馆、综合训练馆以及游泳馆，两场则是曲棍球场和综合体育场，两区为比赛场馆区及商业区，一塔是比赛转播中心塔！”
在2008年奥运会的时候，该地块被规划为“六馆一场两区一塔”，现在还不具备搞这么大摊子的条件，所以林楼便根据现有条件进行了缩减，但也为日后扩建和改建留下了空间。
“所有建筑都围绕中心这片人工湖进行修建，再结合周围的园林景观布置，这些建筑就像是坐落在公园里一样！让参加亚运会的运动员和观众可以享受更好的环境，等亚运会举办结束，北京市民也可以多一处休闲游玩的场地。”
“而这些来游玩的市民，还将继续为体育场馆周围的商业提供客流，在这里购物和消费。”光靠体育比赛提供的人流量还有些不太够，所以平时也要注意招揽客流。
“而各座建筑的外观设计，也会根据现场地块具体情况、使用功能等因素进行设计，在满足比赛使用的同时，要做到每座建筑都具备先进水平，既有各自鲜明的特点，却又有一定的统一性，并能够展示出中华文化的精髓和改革开放的成果！”
接着林楼又换了一张人流动线图，给他们展示了那些观众是怎么样从附近的酒店进入商业区，在商业区购物消费，然后抵达体育场馆，看完比赛后，再次经过商业区进行第二次消费，然后回到酒店里。
这些线路规划地非常清晰，进出各有不同的路线，尽量避免了在入场和出场时候的拥挤现象，把这些客流相对均匀地分散到更多商业区之中。
然后是商业业态分布图，在后世，对综合体的业态进行规划限制，是常有的事情，其实如今在一些经济发达国家，也早就开始这么做了，但在国内的，虽然也有一些粗糙的规划，但控制并不严格，所以大家看到这些都很新鲜。
“主干道两边一楼的商铺人流量最大，商业价值最高，所以应该安排亚运纪念品、体育用品专卖店等业态，吸引大量游客进入消费！”
“同时还可以考虑引入几家类似全聚德烤鸭、东来顺涮羊肉之类在外国人心中知名度比较高的餐饮品牌，这些品牌对外国游客也有非常高的吸引力；同时为了照顾外国游客的餐饮习惯，也可以让义利快餐厅在这里开设分店。”
义利快餐厅是北京第一家西式快餐厅，于去年4月20日开业，日营业额可以达到6000到7000元，年营业额高达200万元，以如今的消费水平来看，绝对是一个销售奇迹。
张副市长听到这脸上露出笑容，义利快餐厅开业的时候，他亲自去剪彩了，让这家快餐厅在亚运场馆附近开分店，他也是乐见其成的。
“二楼以餐饮为主，除了特色中餐之外，还可以引入日本料理、朝鲜民族餐饮、东南亚民族餐饮、中东特色餐饮等等，举办比赛的时候可以满足不同国家观众的需求，亚运会结束之后也可以吸引对这些比较感兴趣的北京市民！”
现如今大家伙儿对外国生活的向往可是太热烈的，从义利快餐厅开业后的销售额就能看出来，弄一条外国美食街在这儿，绝对会有大批的北京市民过来尝新鲜。
“三楼及以上，主要是体育运动、舞蹈等培训机构，这些都是目的性消费业态，就算不在一楼，也不会担心客流。”
“小林，这里我打断一下，什么叫目的性消费业态？”张副市长觉得这个名词有些新鲜。
“根据欧美商业业态研究专家的理论，商业消费可细分为两种类型：随机性消费与目的性消费。“
“目的性消费强调对消费的预先计划，对去消费的商家有指定性或较强的倾向性；目的性消费业态一般为休闲娱乐和配套服务、以及大型餐饮、超市等，体育运动和舞蹈等培训机构也属于这一类型。”
“此类业态一般所需面积较大，容易吸引特定客流、有效提升营业额，一般位于较高楼层等商业价值和租金较低区域。”
“随机性消费正好相反，指的是无计划、无目的的随意消费，这样的业态适合安排在一楼等人流量较大的区域，以便吸引客户。”
前面几家单位讲过之后，张副市长的眉头忍不住皱了起来，北三环那块地可是北京市最大的体育用地，而中间那座主体育馆也是本届亚运会仅次于工人体育场的重要比赛场馆，而且由于工人体育馆是翻修的，所以这座体育馆也就成了最重要的新建体育馆。
所以亚组委上上下下对这座场馆可是充满了期待，希望能展现出足够高的水平来，但之前这几家单位提供的方案实在是让人无法满意，就不说和南高丽为1988年奥运会准备的体育场馆了，甚至就连刚才徐家平和冯少平拿出来的方案都比不过，这怎么能行？
就当他准备说点什么的时候，林楼带着自己的方案走上台来，台下响起了一阵儿不小的骚动，张副市长刚才正在郁闷的，没听到主持人念林楼的名字，看到他上来不禁有些纳闷，向旁边的人问道，“这是谁啊？有点太年轻了吧？”
专家组的成员连忙解释道，“张市长，您别看林楼同志年轻，人家是真有本事的，香山饭店就是他帮着贝聿铭大师做的，另外还在国外拿下了威尼斯建筑双年展的金狮奖、美国建筑学会金奖，前不久又刚刚拿下了拉脱维尼亚首都机场项目的设计业务。”
“在咱们国内年青一代建筑师里面，林楼同志的能力绝对是数一数二的，而且比起我们这些老家伙，视野更为开阔，理念更为先进！”这些专家组的成员都七老八十了，眼看着国内建筑界的人才渐渐匮乏，心里可是着急的很，现在好不容易遇到一位出色的年轻人，自然想帮他一把，所以就替林楼说起好话来。
就算有几位心里想法不太一样，可一想到林楼不仅个人能力出众，还背靠着清华这颗大树，就凭他的年龄和清华建筑系的资源，光熬时间十来年后就绝对能成为国内建筑界的一座大山头，他就算自己已经无欲无求了，也得替自己的徒子徒孙想想。
被这样的人记恨上可不是什么好事儿，所以有些心思活络的也跟着说起好话来，就当是结个善缘，以后遇到事情也好说话；有些暂时还转不过弯来的，也不会开口质疑，免得给自己的徒子徒孙惹麻烦。
“哦，想起来了！”张副市长点了点头，之前香山饭店的事情他也有参与，倒是见过林楼一两次，虽然那时候他的注意力大多放在贝聿铭身上，可多多少少还是有些印象的，而且前不久拉脱维尼亚竞标的工作，他也有接触，经他们一提醒就清楚了。
“都说林楼同志能力不错，这我可得打起精神来，看看他到底准备了怎么样的方案！”张副市长坐直了身子，做好了聆听的准备。
“各位领导，各位老师，很荣幸能有这次机会参与北京亚运会的体育场馆建设……..”中规中矩的开场白之后，林楼向大家展示了自己绘制的总平面图。
“嗯？这好像不只是主体育馆吧？”张副市长一看就觉得纳闷，现在要汇报的是主体育馆的方案，你拿出来这么多设计干嘛？
好在林楼很快就解释了他的疑惑，“北三环这块土地是北京市内面积最大的体育用地，按照前期的规划，除了要修建主体育馆之外，周围还安排了体育场、游泳馆、曲棍球场和综合业务楼等一堆场馆设施。”
“另外还有大量空余的土地要留着为日后申办奥运会做准备！所以在这样的情况下，主体育馆的设计不应该只着眼于项目本身，以及仅仅为本次亚运会服务，同时也应该考虑到和周围其他场馆的呼应，并为日后举办奥运会留足改建的余地！”
“嗯，这个想法不错！虽然咱们才刚刚拿下亚运会的举办权，但中国作为联合国五大国之一，将来也一定会申办奥运会的！要是现在就做好准备，将来建设奥运场馆的时候就能节省大量开支，而且还可以提前让奥组委看到咱们的决心！”张副市长很是满意。
在去年结束的洛杉矶奥运会上，奥委会主席萨马兰奇就询问了中国代表，然后表达了个人对支持中国申办奥运会的看法，虽然中方代表因为种种考虑，暂时没有接受萨马兰奇先生的好意，但是在见识过洛杉矶奥运会的盛况和听闻了萨马兰奇先生的意见之后，许多人都开始琢磨中国什么时候申办奥运会的问题。
就在这次成功拿下亚运会举办权之后，也有高层领导问起了这件事，张副市长当时也在场，并把这件事牢牢记在心里，现在林楼在解说自己方案的时候，竟然也能想到奥运会，并提前开始了准备，他自然高兴。
“为了更好地利用这块土地，同时也为了向国际先进建筑理念靠齐，我认为，北三环这块体育用地完全可以打造成一座大型体育综合体！”林楼又讲起了体育综合体的概念。
“主体育馆、体育场、游泳馆、曲棍球场和综合业务楼等场馆设施的总面积加起来，已经达到了数十万平米，如此大规模的体育建筑群，一旦建成，每逢体育比赛或者文艺演出的时候，必然会带来巨大的人流，如果这些人只是来看看比赛或者演出就走，实在是有些太浪费了，在周围增加了购物、餐饮等商业配套，必然会产生很好的经济效益。”
“另外，在没有演出或者比赛的时候，这些场馆也会对外开放，让普通老百姓也能进来运动锻炼，他们同样有购物、用餐等需求，这些配套也能满足他们，所以从商业运营的角度来说，这一计划是可行的。”
“去年，我去洛杉矶观看奥运会的时候，特别研究了美国的体育场馆建设问题。”林楼拿出了几张照片，“这是洛杉矶纪念体育场和大西洋论坛球馆的照片，大家可以看到，在体育场馆周边拥有酒店、购物中心、体育用品专卖店、连锁餐厅等配套业态！”
“这些业态和体育场馆相互呼应，为观众观看比赛提供了便利，并为洛杉矶市带来了丰厚的经济收益！”
“大家试想一下，等1990年亚运会举办的时候，许许多多外国游客抵达北京，他们可以住在体育场馆附近的酒店里面，步行就能抵达场馆观看比赛，在观看比赛的前后，还可以在周围的商店里购买亚运会纪念品，品尝中国的特色美食…….这必然会增加亚运会的收益！”
“洛杉矶奥运会的成功经验告诉我们，现代大型国际体育赛事能为赛事举办国带来的经济收益已经不仅局限于比赛门票、出售转播权和广告了，游客在举办国当地的消费同样也是一个很重要的经济增长点！”
“所以，为了给这些外国友人带来更好的观赛体验，为了让他们在北京过得更舒服，所以我的这套方案并不仅仅局限于主体育馆，而是以体育综合体的方式对北三环这块土地进行了整体规划和设计！”嗯，其实更重要的还是为了他们口袋里的外汇，林楼在心里嘀咕着。
上级领导让我们设计体育场馆，我们老老实实的设计就完了么！你想这么多干嘛啊！台下的竞争对手都有点慌了，他们在设计体育馆的时候可没考虑过这些问题。
“林楼同志的想法很新颖、很大胆吗！”张副市长很谨慎地说道，并没有马上发表意见，不过他暗暗回忆了一番自己去南高丽和其它发达国家考察时候看到的东西，也觉得如果只是简单地设计一座体育场馆有点不太合适了。
“在我的方案中，该地块将被规划为‘三馆两场两区一塔’的整体布局，其中‘三馆’是主体育馆、综合训练馆以及游泳馆，两场则是曲棍球场和综合体育场，两区为比赛场馆区及商业区，一塔是比赛转播中心塔！”
在2008年奥运会的时候，该地块被规划为“六馆一场两区一塔”，现在还不具备搞这么大摊子的条件，所以林楼便根据现有条件进行了缩减，但也为日后扩建和改建留下了空间。
“所有建筑都围绕中心这片人工湖进行修建，再结合周围的园林景观布置，这些建筑就像是坐落在公园里一样！让参加亚运会的运动员和观众可以享受更好的环境，等亚运会举办结束，北京市民也可以多一处休闲游玩的场地。”
“而这些来游玩的市民，还将继续为体育场馆周围的商业提供客流，在这里购物和消费。”光靠体育比赛提供的人流量还有些不太够，所以平时也要注意招揽客流。
“而各座建筑的外观设计，也会根据现场地块具体情况、使用功能等因素进行设计，在满足比赛使用的同时，要做到每座建筑都具备先进水平，既有各自鲜明的特点，却又有一定的统一性，并能够展示出中华文化的精髓和改革开放的成果！”
接着林楼又换了一张人流动线图，给他们展示了那些观众是怎么样从附近的酒店进入商业区，在商业区购物消费，然后抵达体育场馆，看完比赛后，再次经过商业区进行第二次消费，然后回到酒店里。
这些线路规划地非常清晰，进出各有不同的路线，尽量避免了在入场和出场时候的拥挤现象，把这些客流相对均匀地分散到更多商业区之中。
然后是商业业态分布图，在后世，对综合体的业态进行规划限制，是常有的事情，其实如今在一些经济发达国家，也早就开始这么做了，但在国内的，虽然也有一些粗糙的规划，但控制并不严格，所以大家看到这些都很新鲜。
“主干道两边一楼的商铺人流量最大，商业价值最高，所以应该安排亚运纪念品、体育用品专卖店等业态，吸引大量游客进入消费！”
“同时还可以考虑引入几家类似全聚德烤鸭、东来顺涮羊肉之类在外国人心中知名度比较高的餐饮品牌，这些品牌对外国游客也有非常高的吸引力；同时为了照顾外国游客的餐饮习惯，也可以让义利快餐厅在这里开设分店。”
义利快餐厅是北京第一家西式快餐厅，于去年4月20日开业，日营业额可以达到6000到7000元，年营业额高达200万元，以如今的消费水平来看，绝对是一个销售奇迹。
张副市长听到这脸上露出笑容，义利快餐厅开业的时候，他亲自去剪彩了，让这家快餐厅在亚运场馆附近开分店，他也是乐见其成的。
“二楼以餐饮为主，除了特色中餐之外，还可以引入日本料理、朝鲜民族餐饮、东南亚民族餐饮、中东特色餐饮等等，举办比赛的时候可以满足不同国家观众的需求，亚运会结束之后也可以吸引对这些比较感兴趣的北京市民！”
现如今大家伙儿对外国生活的向往可是太热烈的，从义利快餐厅开业后的销售额就能看出来，弄一条外国美食街在这儿，绝对会有大批的北京市民过来尝新鲜。
“三楼及以上，主要是体育运动、舞蹈等培训机构，这些都是目的性消费业态，就算不在一楼，也不会担心客流。”
“小林，这里我打断一下，什么叫目的性消费业态？”张副市长觉得这个名词有些新鲜。
“根据欧美商业业态研究专家的理论，商业消费可细分为两种类型：随机性消费与目的性消费。“
“目的性消费强调对消费的预先计划，对去消费的商家有指定性或较强的倾向性；目的性消费业态一般为休闲娱乐和配套服务、以及大型餐饮、超市等，体育运动和舞蹈等培训机构也属于这一类型。”
“此类业态一般所需面积较大，容易吸引特定客流、有效提升营业额，一般位于较高楼层等商业价值和租金较低区域。”
“随机性消费正好相反，指的是无计划、无目的的随意消费，这样的业态适合安排在一楼等人流量较大的区域，以便吸引客户。”