第119章 土地拍卖（4300字一更）
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最终，热巴还是没有打出电话，可把她纠结死了。
这才离开没多久，人家说有急事，估计也没空见她。
商健在申城新买的新天地香山路1弄的独栋别墅住了一晚。
闹市里独占一栋别墅，是他前世多年的梦想，想逛街，走出小区就是；想散步，小区里或附近的复兴公园就不错。
以前羡慕那些富豪走进这种别墅小区，而如今，自己悠闲地走在小区里，也是其中业主之一。走出小区，路过的路人也会投来羡慕的眼光。
人与人看似没有等阶，但当这些物质条件摆在眼前时，对大数人来说，闹市里的一栋别墅都是一辈子仰望，阶级等级就看出来了。
买了别墅，商健还是感觉心里没有前世在城里一定有房子的执念，这方面的遗憾没有了。
晚上时，给父母打了电话，告诉他们在申城买了别墅，让他们有空时，可以出来散散心。虽然这样花钱，被父母唠叨了很久，但商健通过电话，也能听出父母心里的喜悦。
第二天早上，商健就赶往粤城。
土地拍卖，后天就要开始了。
商健一行三人到粤城后，入住富力丽思卡尔顿五星级酒店，这酒店离粤城塔仅一公里。
秘书为商健预定了一百多平方的行政粤城塔江景套房，设施豪华，高楼270度观景，有独立的客厅，四千多块钱一晚，的确物有所值。
从桂城过来的星辰建筑公司的几人也在这个酒店入住，等待老板到来。
商健到了客房，洗了一个澡，就叫下属到自己客房客厅来，开个小会。
一会后，六人围坐在茶桌四周的真皮沙发上。
除了商健，这五人是房开公司的四个高层和高工，分别是新任命的星辰房地产粤省公司总经理雁南飞、副总兼营销总监达柯南、技术总监林成健、工程部总监婉小磊和技术高工蒲丁。
商健给各人倒了一杯茶，自己抿了一口，才说道：
“雁总，你把后天的土地拍卖情况说下。”
商健从达柯南手中拿过几宗拍卖土地的资料，资料都是提交保证金后拿到的官方信息和公司汇总的资料，上面有现场土地和周边环境的彩色照片。
总经理雁南飞恭敬地说道：“好的，董事长。各位，我先把情况说明一下吧。
按照老板的大方向指示，我们将以粤城增城区选择为公司的第一处开发楼盘之地，后天增城区有几宗地要拍卖出让，其中我们看中的有两块地，这两块地的土地使用用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。
其中一块地E-07-01，位于朱村大道东与G94交叉路口向西五百米，用地面积为59476平方米（折合89.21亩），要求容积率不大于2.9，配套用房起始面积200平方，起始价2.458亿元，起始楼面价约1653元/平方米。
另一块地，E-12-01地块，位于汽车城大道和广园快速路交汇东北侧，用地面积为56889平方米（折合85.33亩），要求容积率不大于2.9，配套面积400平方，起始价2.513亿元，起始楼面价约1766元/平方米。
第一块地，按照目前的增城的房价趋势，我认为第一块地的毛坯售价定价为9500元/平，那么，楼面价不能超出2300元/平方，我们才能保证利润。
第二块地，毛坯定价为9800元/平，竞拍楼面价不能超出2400元/平方。
今天，我们已经提交保证金，据拿到的消息，我们的竞争对手，主要是恒D地产、亿科、保利、招商蛇口、富利地产等十几家房开公司。”
商健边看资料边听雁南飞述说，然后就开发这两片土地的成本和利润做一个估算，判断是否值得投资开发，估个最高竞拍价。
保密条例，大家都清楚。就算猜到别人大概估价，但如果超出预算，敢不敢继续竞拍又是另外一回事。
雁南飞的估算只是自己的估算，也许有些遗漏，让大家积极发言，明天再去一次踏勘，陪老板去看看那两块地的实际情况。
这个月，增城区房价均价在8900元/平，在年底时，将增涨到1.05万/平。
小会议完之后，商健让雁南飞留下来。
顺便问了他一些问题：“雁总，房地产公司一般要缴纳什么税？在这方面我不太清楚。”
雁南飞对老板很恭敬，觉得老板不懂这个也属正常，耐心地说：“总的来说，房地产公司需要交纳的税种有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。可能各省情况不一样，但都差不多。”
“听着好复杂，税种这么多，我都感觉有些头晕。”
“是挺复杂的，一般人还真弄不清楚，我写个例子，你看一下，大概就清楚了。”
雁南飞拿来一张白纸，唰唰唰写了一串文字和数据。
几分钟后，递给商健。
————————————————
【假设：土地费用=3.2亿元，计划开发10万平方
一、假设：营业收入=16亿元（商业、车位、住宅）
二、开发成本=土地费用3.2亿元+以下第1项到第5项相和=76000万元
1）报批报建费=2400万元（240元/平方）
2）开发前期准备费用=1600万元（160元/平方）
3）社区管网工程费=5000万元（500元/平方）
4）建安工程费=30000万元（3000元/平方）
5）园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元
三、销售项税金及附表=以下第1项到第5项相和=13112.9万元=约13000万元
1）营业税=营业收入的5%=8000万元
2）土地增值税=营业收入的2.5%=4000万元
3）教育专项资金=营业收入的0.1%=160万元
4）印花税=工程支出的0.03%（工程支出=开发成本-土地费用-利息=约43000万元）=12.9万元
5）教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=大约880万元（取费基数大概8000万元，税率约11%）
6）土地使用税=6元/平方×10万平方=60万元
四、期间费用=销售费用+管理费用+财务费用=约5000万元
————————————————
利润总额=总营业收入-开发成本-销售项税金及附表-期间费用=160000-76000-13000-5000=66000万元
净利润=利润总额的75%（企业所有税为利润总额的25%）=66000万元×75%=49500万元
总投资=开发成本+期间费用=81000万元
投资利润率=66000/81000=81.4%
销售利润率=66000/160000=41.25%】
雁南飞罗列的例子比较简单易懂，商健这个外行，很快看明白了，赞道：“嗯，你这例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房开说利润率只有十来个点，难道是忽悠人的？”
雁南飞摇头：“老板，这张纸上的利润率数据，是按照全部销售完的房子和商铺来计算的，当然会高很多。实际上，房开公司销售不好时，利润率会很低，甚至有可能亏本。但是，这些房开说利润率只有十来个点，指的是销售利润率。
但不管怎么样说，这行业的投资利润率都算是非常高了，如果能六七个月内清盘，年投资利润率就特别高了，很多行业远远比不上。
我上面罗列的数据跟实际情况有些差异，但相差不大，我之前开发的几个楼盘。”
“嗯，没什么事了，你先回去吧。”
商健留下他写的数据，雁南飞点了下头，退出老板的套房。
第二天早上，商健和房开公司的几个高层实地踏勘拟出让的土地，了解土地现状和周边环境。
土地是一片荒凉，但周边的公路已经建好。
八九亩左右的土地，看上去其实也不大，啥也没有，但市场价格就值三亿元左右，一亩地就值三千万元左右。
看了半天，又再次开小会。
刚刚升级时，商健能拿出来的现金就有8亿元。
买技能、招聘人才和购买技术资料，花了一亿多元，买别墅，又花了2500万元。
生态农庄的40亿元不能动用，动手了还是从他这边扣除，所以，他能用的资金大概是6.5亿元。
买土地的钱肯定是够了，估计那两块地成交价在三亿多元，要是竞争少的话，说不定都花不了三亿元。
他看中的是第二块85.33亩的地，他还记得，这片区域盖好后，在20年，房价都涨到三万五。
年底规划的13号地铁经过这里，小区离地铁站口新塘站口直接距离五百米左右，而且还是学区房。
拍卖时间是在5月4号下午三点钟，地点在天河区公共资源交易中心一楼开标二厅。
前天，公司已把竞买保证金汇入指定银行账户，将竞买申请资料按要求准备齐全交付到公共资源交易中心，参加报名资格预审，才具备竞买资格。
几人吃过午饭，休息了下，带上由交易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌，来到交易中心。
信息是由自然资源和规划局发布公告，此次拍卖方式是现场拍卖。
此次拍卖共拍卖6个地块，其中有5块为住宅、商住或住宅规划的地块，1块为纯商业或办公、文化娱乐地块。
商健等人走进拍卖厅，坐在第五排左边的位置，扫看了下参与拍卖的人。
“三排右前方的，穿白色POLO衫的中年男人，是亿科的高层何总，负责粤城附近几个城市的土地储备和房产开发，这个人很精明，能干。”
“二排左四，是恒D地产粤城公司的总经理张总。恒大主攻粤省，特别是深市，可以说，他们不缺钱，这里也是他们的地盘，这种几亿级别的土地竞拍，看来他们老板没来。”
参与土地竞拍的房产公司有二十几个，总人数有一百人左右，雁总只挑重要的人物向老板介绍，商健点头，一边打量着这些前世让他仰望的房产大佬。
坐在拍卖场，身临其境，感觉有些妙，想不到，已经成为决定房价的大佬之一。
没等多久，时间很快到了下午三点钟。
穿着薄款深色西装的中年男拍卖师，儒雅的形象，走向演讲台，演讲台右侧有两名公证人。
“欢迎大家参加粤城增城5月份土地出让拍卖，今天由我来主持此次的拍卖。此次土地拍卖一共有6个地块......”
拍卖师简单的开场白，然后介绍此次拍卖的大概情况，同时，背影墙上的投影屏幕也播放各个地块的有相关信息和视频。
很快，第一个地块开始介绍。
拍卖的是增城广场的热门地块，用地面积78.3亩，土地主要用途为普通住宅房，起拍楼板价2400元/平，起价总价为3.13亿元，每次增价底价为100万元。
商健听着拍卖师介绍，也在思索着。
土地拍卖市场一直是房地产市场的一个风向标，是政府调控地产的一个重要手段，也许现在还有很多开发商怀念当年几乎零门槛的拍卖市场，彼时地方政府为了吸引项目投资，开发商只需要缴纳20%，甚至更少的土地出让金便能拿地，然后启动项目开始销售，从而以几乎空手套的方式积累第一桶金。
这些年，调控政策一波接一波地出台，到了13年，以前的那个空手套白狼的套路已经不行了。
如今，土地拍卖还不限拍，即限最高拍卖价，要等到17年左右，粤城为了限制房价，对土地拍卖价进行限拍。
以往“拍卖”这个词的意思是价高者得。
而在今天的中国土地拍卖市场上已经几乎没有单纯的价高者得一说，土地管理部门在招拍挂说明书上附加的一系列条件，给开发商出了一道又一道难题。
竞价超过最高限价后，转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等方式进行评比。
“第一块地，开始竞拍！”
拍卖师刚喊下，很快有房开公司喊价。
竞拍相当激烈，经过一百多轮竞拍，最终被亿科拍下，出让总价为4.60亿元，溢价率为46.9%，楼面价为3527元/平方。
星辰房开公司没有参加这块地的竞拍，等最终落槌时，雁南飞有些咂舌，低声向老板说楼面价太高了，毛坯房最终售价可能突破11000元/平方。
商健点头，以几年月后的涨势，亏倒不会亏，少赚一些罢了，但位置好，价格适中的话，卖得也快，资金流转快。
第二块地，也是比较热门的地块，不过起拍价太高了，达到2900元/平方，有不少人唏嘘政府定的起拍价太高了，还让不让人赚钱呀。
正准备流拍时，龙江集团举牌喊价4.3亿元，还是没有人竞争，最终成交没有即溢价率为0%，出让总价为4.3亿元。
若不拍，估计也是流拍。这两年，土地价格定价很高，流拍很正常。
接下来，轮拍到第三个地块，正是商健看中的85.33亩的地块。
最终，热巴还是没有打出电话，可把她纠结死了。
这才离开没多久，人家说有急事，估计也没空见她。
商健在申城新买的新天地香山路1弄的独栋别墅住了一晚。
闹市里独占一栋别墅，是他前世多年的梦想，想逛街，走出小区就是；想散步，小区里或附近的复兴公园就不错。
以前羡慕那些富豪走进这种别墅小区，而如今，自己悠闲地走在小区里，也是其中业主之一。走出小区，路过的路人也会投来羡慕的眼光。
人与人看似没有等阶，但当这些物质条件摆在眼前时，对大数人来说，闹市里的一栋别墅都是一辈子仰望，阶级等级就看出来了。
买了别墅，商健还是感觉心里没有前世在城里一定有房子的执念，这方面的遗憾没有了。
晚上时，给父母打了电话，告诉他们在申城买了别墅，让他们有空时，可以出来散散心。虽然这样花钱，被父母唠叨了很久，但商健通过电话，也能听出父母心里的喜悦。
第二天早上，商健就赶往粤城。
土地拍卖，后天就要开始了。
商健一行三人到粤城后，入住富力丽思卡尔顿五星级酒店，这酒店离粤城塔仅一公里。
秘书为商健预定了一百多平方的行政粤城塔江景套房，设施豪华，高楼270度观景，有独立的客厅，四千多块钱一晚，的确物有所值。
从桂城过来的星辰建筑公司的几人也在这个酒店入住，等待老板到来。
商健到了客房，洗了一个澡，就叫下属到自己客房客厅来，开个小会。
一会后，六人围坐在茶桌四周的真皮沙发上。
除了商健，这五人是房开公司的四个高层和高工，分别是新任命的星辰房地产粤省公司总经理雁南飞、副总兼营销总监达柯南、技术总监林成健、工程部总监婉小磊和技术高工蒲丁。
商健给各人倒了一杯茶，自己抿了一口，才说道：
“雁总，你把后天的土地拍卖情况说下。”
商健从达柯南手中拿过几宗拍卖土地的资料，资料都是提交保证金后拿到的官方信息和公司汇总的资料，上面有现场土地和周边环境的彩色照片。
总经理雁南飞恭敬地说道：“好的，董事长。各位，我先把情况说明一下吧。
按照老板的大方向指示，我们将以粤城增城区选择为公司的第一处开发楼盘之地，后天增城区有几宗地要拍卖出让，其中我们看中的有两块地，这两块地的土地使用用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。
其中一块地E-07-01，位于朱村大道东与G94交叉路口向西五百米，用地面积为59476平方米（折合89.21亩），要求容积率不大于2.9，配套用房起始面积200平方，起始价2.458亿元，起始楼面价约1653元/平方米。
另一块地，E-12-01地块，位于汽车城大道和广园快速路交汇东北侧，用地面积为56889平方米（折合85.33亩），要求容积率不大于2.9，配套面积400平方，起始价2.513亿元，起始楼面价约1766元/平方米。
第一块地，按照目前的增城的房价趋势，我认为第一块地的毛坯售价定价为9500元/平，那么，楼面价不能超出2300元/平方，我们才能保证利润。
第二块地，毛坯定价为9800元/平，竞拍楼面价不能超出2400元/平方。
今天，我们已经提交保证金，据拿到的消息，我们的竞争对手，主要是恒D地产、亿科、保利、招商蛇口、富利地产等十几家房开公司。”
商健边看资料边听雁南飞述说，然后就开发这两片土地的成本和利润做一个估算，判断是否值得投资开发，估个最高竞拍价。
保密条例，大家都清楚。就算猜到别人大概估价，但如果超出预算，敢不敢继续竞拍又是另外一回事。
雁南飞的估算只是自己的估算，也许有些遗漏，让大家积极发言，明天再去一次踏勘，陪老板去看看那两块地的实际情况。
这个月，增城区房价均价在8900元/平，在年底时，将增涨到1.05万/平。
小会议完之后，商健让雁南飞留下来。
顺便问了他一些问题：“雁总，房地产公司一般要缴纳什么税？在这方面我不太清楚。”
雁南飞对老板很恭敬，觉得老板不懂这个也属正常，耐心地说：“总的来说，房地产公司需要交纳的税种有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。可能各省情况不一样，但都差不多。”
“听着好复杂，税种这么多，我都感觉有些头晕。”
“是挺复杂的，一般人还真弄不清楚，我写个例子，你看一下，大概就清楚了。”
雁南飞拿来一张白纸，唰唰唰写了一串文字和数据。
几分钟后，递给商健。
————————————————
【假设：土地费用=3.2亿元，计划开发10万平方
一、假设：营业收入=16亿元（商业、车位、住宅）
二、开发成本=土地费用3.2亿元+以下第1项到第5项相和=76000万元
1）报批报建费=2400万元（240元/平方）
2）开发前期准备费用=1600万元（160元/平方）
3）社区管网工程费=5000万元（500元/平方）
4）建安工程费=30000万元（3000元/平方）
5）园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元
三、销售项税金及附表=以下第1项到第5项相和=13112.9万元=约13000万元
1）营业税=营业收入的5%=8000万元
2）土地增值税=营业收入的2.5%=4000万元
3）教育专项资金=营业收入的0.1%=160万元
4）印花税=工程支出的0.03%（工程支出=开发成本-土地费用-利息=约43000万元）=12.9万元
5）教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=大约880万元（取费基数大概8000万元，税率约11%）
6）土地使用税=6元/平方×10万平方=60万元
四、期间费用=销售费用+管理费用+财务费用=约5000万元
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利润总额=总营业收入-开发成本-销售项税金及附表-期间费用=160000-76000-13000-5000=66000万元
净利润=利润总额的75%（企业所有税为利润总额的25%）=66000万元×75%=49500万元
总投资=开发成本+期间费用=81000万元
投资利润率=66000/81000=81.4%
销售利润率=66000/160000=41.25%】
雁南飞罗列的例子比较简单易懂，商健这个外行，很快看明白了，赞道：“嗯，你这例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房开说利润率只有十来个点，难道是忽悠人的？”
雁南飞摇头：“老板，这张纸上的利润率数据，是按照全部销售完的房子和商铺来计算的，当然会高很多。实际上，房开公司销售不好时，利润率会很低，甚至有可能亏本。但是，这些房开说利润率只有十来个点，指的是销售利润率。
但不管怎么样说，这行业的投资利润率都算是非常高了，如果能六七个月内清盘，年投资利润率就特别高了，很多行业远远比不上。
我上面罗列的数据跟实际情况有些差异，但相差不大，我之前开发的几个楼盘。”
“嗯，没什么事了，你先回去吧。”
商健留下他写的数据，雁南飞点了下头，退出老板的套房。
第二天早上，商健和房开公司的几个高层实地踏勘拟出让的土地，了解土地现状和周边环境。
土地是一片荒凉，但周边的公路已经建好。
八九亩左右的土地，看上去其实也不大，啥也没有，但市场价格就值三亿元左右，一亩地就值三千万元左右。
看了半天，又再次开小会。
刚刚升级时，商健能拿出来的现金就有8亿元。
买技能、招聘人才和购买技术资料，花了一亿多元，买别墅，又花了2500万元。
生态农庄的40亿元不能动用，动手了还是从他这边扣除，所以，他能用的资金大概是6.5亿元。
买土地的钱肯定是够了，估计那两块地成交价在三亿多元，要是竞争少的话，说不定都花不了三亿元。
他看中的是第二块85.33亩的地，他还记得，这片区域盖好后，在20年，房价都涨到三万五。
年底规划的13号地铁经过这里，小区离地铁站口新塘站口直接距离五百米左右，而且还是学区房。
拍卖时间是在5月4号下午三点钟，地点在天河区公共资源交易中心一楼开标二厅。
前天，公司已把竞买保证金汇入指定银行账户，将竞买申请资料按要求准备齐全交付到公共资源交易中心，参加报名资格预审，才具备竞买资格。
几人吃过午饭，休息了下，带上由交易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌，来到交易中心。
信息是由自然资源和规划局发布公告，此次拍卖方式是现场拍卖。
此次拍卖共拍卖6个地块，其中有5块为住宅、商住或住宅规划的地块，1块为纯商业或办公、文化娱乐地块。
商健等人走进拍卖厅，坐在第五排左边的位置，扫看了下参与拍卖的人。
“三排右前方的，穿白色POLO衫的中年男人，是亿科的高层何总，负责粤城附近几个城市的土地储备和房产开发，这个人很精明，能干。”
“二排左四，是恒D地产粤城公司的总经理张总。恒大主攻粤省，特别是深市，可以说，他们不缺钱，这里也是他们的地盘，这种几亿级别的土地竞拍，看来他们老板没来。”
参与土地竞拍的房产公司有二十几个，总人数有一百人左右，雁总只挑重要的人物向老板介绍，商健点头，一边打量着这些前世让他仰望的房产大佬。
坐在拍卖场，身临其境，感觉有些妙，想不到，已经成为决定房价的大佬之一。
没等多久，时间很快到了下午三点钟。
穿着薄款深色西装的中年男拍卖师，儒雅的形象，走向演讲台，演讲台右侧有两名公证人。
“欢迎大家参加粤城增城5月份土地出让拍卖，今天由我来主持此次的拍卖。此次土地拍卖一共有6个地块......”
拍卖师简单的开场白，然后介绍此次拍卖的大概情况，同时，背影墙上的投影屏幕也播放各个地块的有相关信息和视频。
很快，第一个地块开始介绍。
拍卖的是增城广场的热门地块，用地面积78.3亩，土地主要用途为普通住宅房，起拍楼板价2400元/平，起价总价为3.13亿元，每次增价底价为100万元。
商健听着拍卖师介绍，也在思索着。
土地拍卖市场一直是房地产市场的一个风向标，是政府调控地产的一个重要手段，也许现在还有很多开发商怀念当年几乎零门槛的拍卖市场，彼时地方政府为了吸引项目投资，开发商只需要缴纳20%，甚至更少的土地出让金便能拿地，然后启动项目开始销售，从而以几乎空手套的方式积累第一桶金。
这些年，调控政策一波接一波地出台，到了13年，以前的那个空手套白狼的套路已经不行了。
如今，土地拍卖还不限拍，即限最高拍卖价，要等到17年左右，粤城为了限制房价，对土地拍卖价进行限拍。
以往“拍卖”这个词的意思是价高者得。
而在今天的中国土地拍卖市场上已经几乎没有单纯的价高者得一说，土地管理部门在招拍挂说明书上附加的一系列条件，给开发商出了一道又一道难题。
竞价超过最高限价后，转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等方式进行评比。
“第一块地，开始竞拍！”
拍卖师刚喊下，很快有房开公司喊价。
竞拍相当激烈，经过一百多轮竞拍，最终被亿科拍下，出让总价为4.60亿元，溢价率为46.9%，楼面价为3527元/平方。
星辰房开公司没有参加这块地的竞拍，等最终落槌时，雁南飞有些咂舌，低声向老板说楼面价太高了，毛坯房最终售价可能突破11000元/平方。
商健点头，以几年月后的涨势，亏倒不会亏，少赚一些罢了，但位置好，价格适中的话，卖得也快，资金流转快。
第二块地，也是比较热门的地块，不过起拍价太高了，达到2900元/平方，有不少人唏嘘政府定的起拍价太高了，还让不让人赚钱呀。
正准备流拍时，龙江集团举牌喊价4.3亿元，还是没有人竞争，最终成交没有即溢价率为0%，出让总价为4.3亿元。
若不拍，估计也是流拍。这两年，土地价格定价很高，流拍很正常。
接下来，轮拍到第三个地块，正是商健看中的85.33亩的地块。